Entrevista: O que você precisa saber sobre contratos de compra e venda

Advogada orienta como identificar riscos antes da assinatura e evitar perdas financeiras

Advogada há 12 anos, Débora Gonçalves é especialista em Contratos e Direito Imobiliário, mestranda em Direito Privado pela Universidade Fumec. Com ampla experiência na área, é fundadora da Comunidade Conexão Contratual e consultora em Proteção de Dados. Possui curso de Contratos pela Universidade de Harvard e pós–graduação em Contratos pela PUC Minas, além de formações em Direito Imobiliário e Empreendedorismo Jurídico.

Hoje, está à frente do próprio escritório, o Gonçalves & Souza Advocacia. Nesta entrevista ao CIDADE CONECTA, Débora aborda as situações existentes na hora de se adquirir um imóvel e quais os cuidados que devem ser observados. 

Comprar um imóvel costuma ser o maior investimento da vida de uma família. Por que esse momento exige tanto cuidado jurídico, mesmo quando tudo parece estar correndo bem?

O cuidado jurídico é fundamental porque é o contrato que garante a segurança do negócio. Mesmo quando tudo parece estar correndo bem, é nele que ficam definidos direitos, obrigações, prazos, reajustes e penalidades. Se o comprador não observar esses requisitos com atenção, pode assumir dívidas inesperadas, aceitar cláusulas abusivas e, em situações mais graves, até correr o risco de perder o imóvel para terceiros. A análise jurídica existe justamente para prevenir prejuízos e transformar esse momento em um investimento seguro, e não em um problema futuro.

Na sua experiência, quais são os erros mais comuns cometidos pelos compradores na hora de assinar o contrato de compra e venda?

Os erros mais comuns são não verificar a documentação do imóvel e do vendedor, além de pagar uma entrada muito alta sem qualquer previsibilidade real de entrega do imóvel. Muitos compradores assumem compromissos financeiros relevantes sem analisar prazos, garantias e condições contratuais, o que pode gerar desequilíbrio financeiro e insegurança jurídica. O vendedor deve apresentar toda a documentação regular, e o comprador precisa ter clareza sobre quando e em quais condições receberá o imóvel. 

Muitas pessoas confiam apenas na palavra da construtora ou do vendedor. Quais são os riscos dessa postura quando o assunto é contrato imobiliário?

 Confiar apenas na palavra não é suficiente. No direito, o que garante segurança é o que está documentado. Promessas verbais não produzem efeitos jurídicos se não estiverem formalizadas no contrato. Além disso, é essencial analisar a saúde socioeconômico-financeira da construtora: verificar a reputação da empresa em plataformas como Reclame Aqui e consumidor.gov, pesquisar se existem reclamações recorrentes, processos judiciais e se ela já entregou outros empreendimentos. Não basta ouvir promessas. É preciso analisar documentos, histórico da empresa e a experiência de outros consumidores. Essa diligência evita surpresas desagradáveis e reduz significativamente o risco de prejuízos futuros.

Quando falamos de imóveis na planta, quais cláusulas costumam gerar mais problemas financeiros para o comprador ao longo do tempo?

As cláusulas que mais geram prejuízos são aquelas que preveem perda significativa ou até total dos valores pagos em caso de desistência do comprador, mesmo quando o contrato está desequilibrado. Também são comuns problemas com cláusulas de tolerância para atraso na entrega superiores ao limite legal de 180 dias, além da ausência de previsão clara quanto à data de entrega do imóvel. Outro ponto crítico é a falta de verificação da documentação, especialmente do habite-se e da baixa da construção, bem como a cobrança de taxas abusivas transferidas indevidamente ao comprador. Esses fatores, quando somados, podem gerar prejuízos financeiros relevantes e insegurança jurídica ao longo do contrato.

O INCC é um índice que aparece com frequência nesses contratos. De forma simples, como ele funciona e por que é preciso atenção redobrada à sua aplicação?

O INCC é um índice que acompanha a variação dos custos da construção civil e costuma ser aplicado em contratos de imóveis na planta para reajustar parcelas e saldo devedor durante o período da obra. Na prática, isso significa que o valor do imóvel pode aumentar ao longo do tempo, mesmo antes da entrega das chaves. O cuidado é essencial porque, se esse índice for aplicado sem critérios claros, de forma cumulativa ou após a conclusão da obra, pode gerar um impacto financeiro significativo ao comprador. Por isso, é fundamental verificar até quando o INCC será cobrado, sobre qual base ele incide e se essa previsão está claramente definida no contrato, evitando surpresas e prejuízos futuros.

Existem taxas que o consumidor acaba pagando sem saber que são ilegais. Quais cobranças merecem um olhar mais crítico por parte de quem está comprando um imóvel?

 Sim, existem algumas cobranças que merecem atenção. As mais comuns são a taxa de evolução de obra cobrada após o atraso na entrega do imóvel, a tarifa de corretagem repassada ao comprador sem informação prévia e clara, a chamada taxa de serviço imobiliário/assessoria (muitas vezes sem respaldo legal) e também a taxa de emissão de boleto. Essas cobranças precisam estar expressamente previstas no contrato e dentro dos limites legais, caso contrário, podem ser consideradas abusivas. Por isso, é fundamental analisar o contrato com cuidado antes da assinatura.

Antes de assinar o contrato, como a análise de um especialista pode ajudar o comprador a negociar melhor e evitar surpresas no futuro?

Antes da assinatura, a análise de um especialista permite identificar riscos ocultos, cláusulas abusivas que muitas vezes passam despercebidas nas entrelinhas do contrato e pontos que podem e devem ser negociados. Além disso, o profissional orienta o comprador sobre direitos, deveres e impactos financeiros reais daquele negócio, trazendo previsibilidade e segurança jurídica. Essa avaliação prévia evita surpresas futuras, reduz a chance de prejuízos e transforma a compra do imóvel em uma decisão consciente e estrategicamente planejada.