ESG redefine o valor dos imóveis e impulsiona o mercado de alto padrão

Sustentabilidade eleva precificação, acelera liquidez e vira critério decisivo para o comprador premium em cenário de oferta restrita

Cristhopher Marinho (*)

O mercado imobiliário vive uma nova etapa de maturidade. Se, no período pós-pandemia, o movimento foi marcado pelo aumento da procura por moradia própria, agora o avanço ocorre em outra dimensão: qualidade, eficiência e critérios de sustentabilidade passam a integrar de forma decisiva a lógica de valor. O que antes era tratado como diferencial pontual ou custo adicional começa a assumir papel estratégico. Práticas alinhadas a ESG (ambiental, social e governança) deixam de ser discurso institucional e passam a influenciar diretamente a precificação, a liquidez e a preferência do comprador premium.

Em um cenário já desenhado de queda gradual de juros e maior flexibilização do crédito, a intenção de compra cresce de forma consistente. Além disso, esse movimento combinado à oferta restrita em áreas consolidadas, cria um ambiente em que atributos construtivos ganham peso real na decisão e no valor final do imóvel.

Segundo o sócio-consultor da Brain, Guilherme Werner, os indicadores já refletem essa mudança de comportamento.

 

“O ano de 2026 começa com um contexto bastante favorável. Nossos indicadores de intenção de compra atingiram recorde, chegando a 50% de intenção de aquisição nos próximos 24 meses. Isso demonstra confiança e planejamento por parte dos compradores”, afirma.

 

O dado reforça um ponto central: o mercado não está apenas aquecido, mas qualificado. A decisão de compra torna-se mais estratégica, especialmente entre investidores e consumidores de alto padrão, que analisam localização, padrão construtivo e diferenciais técnicos com maior rigor.

Nas áreas mais consolidadas da capital mineira e da Região Metropolitana, o impacto já é perceptível. A escassez de terrenos dentro da avenida do Contorno, por exemplo, amplia a pressão sobre os preços e restringe novas oportunidades equivalentes.

“A limitação de terrenos dentro da avenida do Contorno naturalmente gera pressão de preços. Bairros inseridos nessa área, justamente pela escassez de oferta, tendem a sofrer valorização mais intensa”, explica Werner.

 

Nesse contexto de oferta limitada, eficiência energética, racionalização construtiva e soluções sustentáveis passam a atuar como componentes de valor, não apenas como atributos técnicos. O comprador premium já internaliza esses elementos como parte da análise patrimonial, considerando não só o presente, mas o custo de reposição e a competitividade futura do ativo.

A lógica é simples: quanto mais restrito o terreno e mais qualificado o projeto, portanto, menor a probabilidade de substituição por algo superior no mesmo patamar.

“Há um risco real de o comprador perder janelas importantes. O custo de reposição de um lançamento hoje é elevado. Se uma empresa lança em um terreno estratégico na Savassi, por exemplo, a chance de surgir outro equivalente é muito pequena. A escassez é um fator concreto”, pontua Werner.

Essa combinação de alta intenção de compra, crédito mais flexível e limitação física de oferta, redefine o peso dos diferenciais construtivos. Sustentabilidade deixa de ser argumento secundário e passa a atuar como mecanismo de preservação de valor e liquidez futura.

No mercado premium, onde decisão e timing caminham juntos, ESG passa a integrar a equação de precificação. Não como custo adicional, mas como elemento estruturante da competitividade do imóvel.

Diante desse cenário, o momento  atual reúne condições estratégicas: preços ainda estabilizados, demanda crescente e diferenciais construtivos que já influenciam a liquidez. Em um ciclo que evolui em qualidade e escassez, postergar a decisão pode significar adquirir o mesmo imóvel em outro patamar. Para quem entende o movimento do mercado, não vai deixar essa janela passar.

(*) Com supervisão da editora Cristiane Miranda