Com tecnologia e gestão 24 horas, empresa mira o mercado corporativo e o crescente investidor imobiliário mineiro

Luís Otávio Pires

Ninguém nunca viu o rosto de Charlie. E é assim mesmo que a marca gosta: ele não é uma pessoa, é uma ideia — a de que sempre existe alguém, em algum lugar da operação, que cuida de tudo para que o hóspede não precise se preocupar com nada. Do nome ao chapéu que virou logotipo, uma homenagem a Charlie Chaplin, a operadora de estadias flexíveis construiu sua identidade em torno da hospitalidade invisível. Agora, essa presença “sem rosto” ganha um novo endereço: Belo Horizonte.

A empresa chega à capital mineira como sua quarta cidade de atuação, depois de consolidar operações em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre. Hoje, o Charlie administra mais de 2,5 mil apartamentos distribuídos em mais de 80 prédios e recebe cerca de 40 mil hóspedes por mês — números que a empresa pretende ampliar com a nova frente mineira.

Três empreendimentos e uma estratégia seletiva

Em BH, a operação começa por meio de parcerias com duas incorporadoras locais, a FBR Incorporadora e a Janeiro Engenharia, uma empresa do grupo MIP. Reúnem três empreendimentos — Carbon, Walk Lourdes e Walk Funcionários —, que juntos podem somar 433 apartamentos sob gestão do Charlie. A entrada na cidade segue o mesmo roteiro adotado nas demais capitais: concentração em bairros de alto padrão, onde a demanda por hospedagem corporativa e turismo de negócios é mais forte.

“O mercado de BH reúne características muito alinhadas ao modelo do Charlie. É uma capital com forte demanda corporativa, turismo de negócios e um mercado imobiliário em expansão. Nosso crescimento acontece de forma criteriosa, priorizando regiões onde conseguimos entregar uma experiência de excelência para o hóspede e, ao mesmo tempo, gerar mais valor para o investidor”, afirma CEO e cofundador do Charlie, Allan Sztokfisz.

 

Já a Chief Growth Officer (CGO) da empresa, Aarti Waghela, ressalta que a chegada a Belo Horizonte segue um modelo de negociação que já é rotina em outras capitais: parcerias diretas com incorporadoras, que usam o Charlie como argumento de venda para investidores em estandes de lançamento, e conversas com pessoas físicas ou fundos que compram prédios inteiros ou dezenas de unidades. Somente em BH, a executiva afirma manter conversas com mais de dez incorporadoras, ainda sem contratos fechados.

Para ela, o momento é favorável. Um relatório da Airbtics mostra que a oferta de imóveis para locação de curta temporada no Brasil cresceu 31,2% em 2025, enquanto a receita média por imóvel avançou 13,6% na comparação com 2024. O modelo de estadias flexíveis — que pode durar de um dia a um ano — ocupa hoje um espaço intermediário entre a locação residencial tradicional e a hotelaria, ao atender tanto turistas quanto profissionais em viagens de trabalho ou em transição de moradia.

Os números de rentabilidade reforçam o apelo para o investidor. Segundo o Índice FipeZap, a locação residencial tradicional em Belo Horizonte rende em média 0,5% ao mês. Nas projeções conservadoras feitas pelo Charlie para os empreendimentos parceiros na cidade, esse retorno pode chegar a 0,84% ao mês — cerca de 70% a mais que a locação convencional —, além de reduzir riscos como inadimplência, contratação de seguro-fiança e processos de despejo.

O empreendimento Walk Funcionários serve de exemplo: uma simulação da empresa aponta que um imóvel adquirido por R$ 483 mil, somado a um investimento de R$ 83 mil em mobiliário e equipamentos, pode gerar retorno líquido mensal de R$ 4.770, já descontados custos de operação, condomínio, IPTU, energia elétrica e internet.

“O investidor busca renda recorrente, previsibilidade e uma operação profissional. É isso que o Charlie entrega. Transformamos o ativo imobiliário em um investimento gerenciado de ponta a ponta, utilizando tecnologia, inteligência de precificação e hospitalidade para maximizar ocupação e rentabilidade, sem que o proprietário precise se preocupar com a administração do imóvel”, diz Aarti Waghela, que esteve em BH nesta semana para apresentar o novo personagem do mercado imobiliário mineiro.

 

Assista ao vídeo sobre o funcionamento de um imóvel Charlie:

Como funciona: nenhum imóvel é do Charlie

A executiva compara o modelo de negócio ao do Uber: assim como o aplicativo de transporte depende simultaneamente de motoristas e passageiros, o Charlie depende de dois lados — os proprietários que cedem seus apartamentos para gestão e os hóspedes e inquilinos que os ocupam.

“A empresa não é dona de nenhum imóvel; atua como operadora completa”, explica.

 

Para investidores e incorporadoras, o pacote de serviços inclui estudo de viabilidade, projeto de interiores, reforma, divulgação em plataformas de reserva, precificação inteligente, atendimento ao hóspede 24 horas, manutenção preventiva e relatórios periódicos.

Para corretores, a empresa oferece projeção de rentabilidade e treinamento — não para vender o Charlie em si, mas para usá-lo como argumento na venda do apartamento. Segundo Waghela, prédios inteiros vendidos em parceria com o Charlie já esgotaram estoques em 72 horas.

Nem todos os apartamentos de um mesmo prédio precisam entrar na operação: proprietários podem optar por moradia própria, locação tradicional ou administração própria do tipo Airbnb. A adesão é individual, negociada unidade a unidade — e depende também da convenção de condomínio de cada edifício permitir esse tipo de uso.

Tecnologia para tirar o ser humano do meio do caminho

Um dos diferenciais citados pela executiva é a ausência de intermediação humana em etapas como check-in: o hóspede recebe um link para cadastro antecipado, com foto de documento ou selfie, e no dia da reserva recebe endereço, senha da fechadura digital e senha de Wi-Fi por mensagem — sem necessidade de porteiro ou recepcionista.

“Todos os apartamentos seguem um padrão mínimo de mobília, que inclui fechadura digital, cortina blackout e máquina de café Nespresso”, ressalta.

 

O atendimento ao hóspede funciona por WhatsApp 24 horas, com equipes de manutenção de plantão inclusive durante a madrugada. Segundo a executiva, a experiência acumulada em São Paulo — onde está concentrada 90% da operação atual — é transferida diretamente para os novos mercados, o que acelera a curva de aprendizado em cidades como Belo Horizonte.

Metade das reservas vem de fora dos aplicativos

A distribuição dos apartamentos combina publicação em plataformas como Airbnb, Booking, Expedia e Decolar, canais corporativos B2B — entre os quais a executiva cita como parceiras a OnFly e a Vá de Táxi (Vow), ambas sediadas em BH — e o site próprio da empresa. Segundo ela, cerca de metade da demanda hoje vem de vendas diretas com empresas e do site, e a outra metade das plataformas de reserva.

Por trás da estratégia de expansão está também uma construção de marca deliberada. De acordo com Aarti Waghela, o nome Charlie foi escolhido por funcionar em qualquer idioma e não remeter a “casa” ou “lar” — fugindo dos clichês do setor — além de fazer referência a Charlie Chaplin, cujo chapéu inspirou o logotipo da empresa.

A marca brinca com a ideia de um hóspede “sem rosto”: em algumas unidades, a equipe deixa um chapéu na cama com um bilhete assinado por “Charlie”, que teria esquecido o acessório no quarto.

Por ora, a operação em BH está restrita ao lado do investidor — a captação de imóveis e a venda de unidades nos empreendimentos parceiros. A entrada de hóspedes na cidade ainda não tem data definida e depende do avanço das obras dos três prédios já fechados, que devem ficar prontos entre dois e três anos, e das negociações em curso com outras incorporadoras e investidores institucionais. Para Waghela, a meta de longo prazo da empresa gira em torno de 10 mil unidades sob gestão no País — número que, segundo ela, reflete o espaço ainda existente para o modelo crescer no Brasil.

Quem é Aarti Waghela, que lidera as operações do Charlie

Há 18 anos no Brasil, a Chief Growth Officer (CGO) do Charlie, a inglesa Aarti Waghela é formada em matemática pela Universidade de Oxford, com trajetória internacional em mercado financeiro, hospitalidade e expansão de negócios. Na empresa, lidera as frentes de expansão e desenvolvimento de novos mercados. Iniciou sua carreira no Deutsche Bank e, posteriormente, atuou no Goldman Sachs como vice-presidente de vendas.

Já visitou quase 100 países nos sete continentes e mudou-se para o Brasil em 2008, onde aprendeu português e atuou como voluntária em uma ONG na comunidade do Vidigal, no Rio de Janeiro. Hoje, no Charlie, atua na interseção entre tecnologia, hospitalidade e crescimento, com foco em modelos escaláveis, expansão nacional e desenvolvimento de novas praças, como Belo Horizonte.